土地区画整理事業の施行者
１．個人
２．土地区画整理組合
３．土地区画整理会社
４．都道府県・市町村
５．国土交通大臣
６．独立行政法人都市再生機構
７．地方住宅供給公社
＊土地区画整理法第３条のよる
土地区画整理事業の流れ
１．住民と街つくり案の検討
２．都市計画決定
土地区画整理事業の施行区域を都市計画決定
＊個人・組合施行の場合にも都市計画事業の場合には都市計画決定が必要
３．施行規程・定款・事業計画の決定
施行規程：施行者、権利者が準拠ずべき規則
定款：組合施行の場合
事業計画：施行地区、設計の概要、事業施行期間、資金計画
４．土地区画整理審議会・総会の設置
審議会：地権者の代表を委員として選出
換地計画、仮換地指定等を議決する
（組合施行の場合は総会により議決）
５．仮換地指定
将来換地とされる土地の範囲、位置を指定
６．建物移転、工事、補償
仮換地の指定を受け建物移転を実施
道路築造、公園整備、宅地整地等工事実施
７．換地処分
従前の宅地条の権利が換地上に移行
（清算金が確定する）
８．土地・建物登記
施行者が土地、建物の変更に伴う登記をまとめて行う
９．清算金の徴収・交付
換地についての地権者間の不均衡を清算金により是正
１０．事業の完了
土地区画整理事業に関する登記
１ 保留地予定地の売買等
（１）換地処分前に保留地予定地の売買が行われた場合
換地処分前には所有権がないため、物権契約ではなく債権契約となる。
①保留地予定地の使用収益権の譲渡契約②換地処分のを停止条件とする所有権移転契約の２つの契約の複合契約と考える。
（２）換地処分後
保留地について施行者が所有権保存登記をした後、所有者にたいして所有権移転登記を行う。
２ 仮換地の売買
仮換地には使用収益権はあるものの、所有権は従前地にあるため、従前地の売買を行うことができる。
従前地の買主は仮換地の使用収益権を取得し、換地処分により所有権を取得することになる。
仮換地の使用収益権は公法上の権利とされているため売買の目的とはならないが、従前地の所有権を取得することにより、仮換地の使用収益権を取得することができる。
登記は従前地について、売買による所有権移転登記を行う。
清算金の交付や徴収の権利義務も従前地の買主が継承するのが通常である。
３ 換地処分による登記
（１）換地処分による登記
換地処分により所有権が発生するが、その登記は施行者からの嘱託登記により行う。
（司法書士、土地家屋調査士は関与しない）
（２）登記事項証明書の記載
①換地・・・従前地の権利部をそのままにし、表題部を換地のものに書き換える
②換地不交付・・・従前地の登記情報を閉鎖
③保留地・・・新しい表題部の作成
施行者名で所有権保存
④建物の登記・・・仮換地上に建てられた建物の所在地の変更登記は換地による登記と同時に施行者が嘱託登記を行う
（３）登記識別情報
①１対１換地の場合
新しい登記識別情報は発行されず、従前地の登記識別情報をそのまま使う
②分割換地の場合（一筆の従前地、複数筆の換地）
新しい登記識別情報は発行されず、従前地の登記識別情報をそのまま使う
③合併換地の場合（複数筆従前地、一筆の換地）
新しい登記識別情報が発行される